Mot de passe oublié ?
UMF
Accueil / Chantiers politiques

Chantiers politiques
Après le plan de relance, quelles seront les orientations pour les aides de l’Etat ?
Rapport de l'Office Parlementaire d'Evaluation des Choix Scientifiques et Technologiques (OPECST) : les réactions de l'Union des Maisons Françaises Les constructeurs, véritables garants de la performance énergétique

Après le plan de relance, quelles seront les orientations pour les aides de l’Etat ?    

février 2010

Le nécessaire maintien des aides publiques

Le redressement significatif des ventes en 2009 a pour moteur quasi exclusif l‟accession sociale. Une illustration et une preuve très parlantes de ce phénomène se retrouvent dans les chiffres publiés par la Société de Gestion du Fonds de garantie à l‟accession sociale (SGFGAS). 

En 2009, avec le doublement du PTZ dans le neuf, la production totale de PTZ (neuf et ancien) est estimée à 215 000 contre 213 000 en 2008. Le montant moyen des PTZ est 21 400 euros (36 600 euros dans le neuf), contre 15 500 en 2008. 

Avec une chute des marchés immobiliers estimée à 30%, la production 2009 aurait dû baisser d‟autant. Or, non seulement elle n‟a pas baissé, mais elle a augmenté traduisant le fort impact du doublement du PTZ dans ce gain de production. Le PTZ a joué à plein son rôle d‟amortisseur de la crise pour l‟accession sociale. La part relative des PTZ neufs par rapport aux PTZ dans l‟ancien (généralement 30% contre 70%) s‟est retrouvée fortement accrue. 

De même, le Prêt à l‟Accession Sociale (prêt conventionné PAS) qui peut venir en accompagnement du PTZ et qui représentait 10% de l‟accession, a représenté en 2009, 25%. 

L’efficacité du plan de relance n’est donc plus à démontrer et le marché actuel n’est pas en état de supporter un arrêt brutal des aides. 

Comme elle l‟avait fait en septembre 2009, l‟Union des Maisons Françaises demande aux pouvoirs publics d‟agir sur plusieurs leviers : 


Maintenir le doublement à plein régime du PTZ jusqu’au 31 décembre 2010 et amorcer l‟écrêtement de 50% à compter du 1er janvier 2011, dans la mesure où aucun signe de reprise du marché de la secundo accession n‟apparaît clairement à ce jour. 


Agir pour lever les blocages dans la distribution du pass-foncier par les collecteurs du 1% patronal. Nous constatons actuellement de graves dysfonctionnements dans le financement des pass-foncier, certains collecteurs ayant stoppé ou recentré leur offre en raison d‟un manque de fonds nécessaires à ce financement. L‟UESL estime que compte tenu des emplois multiples et très lourds demandés au monde du 1% tant dans le locatif que dans l‟accession, les fonds propres de l‟ensemble des collecteurs ne sont pas suffisants pour assumer l‟ensemble des missions dévolues et qu‟il ne saurait y avoir recours à l‟emprunt pour financer ces emplois. 


L'Union réaffirme son attachement à une collecte de fonds dédiés au secteur du logement et indispensable au soutien de l‟accession et du locatif social, dont la gestion doit rester paritaire entre les partenaires sociaux. L‟Etat doit jouer son rôle de régulateur et tout mettre en oeuvre pour assurer la mise en oeuvre de la convention tripartite ETAT/UESL/CDC du 26.12.2006, à l‟origine de la mise en place du pass-foncier. 

Maintenir en 2010 l’aide spécifique prise dans le cadre du plan de relance pour permettre aux collectivités d‟alléger le montant de la subvention qu‟elles doivent voter pour déclencher le pass-foncier. Il est pour le moins paradoxal qu‟au moment où tous les instruments techniques sont enfin en place pour une diffusion opérationnelle du pass-foncier, en synergie avec une implication avérée et efficace des collectivités territoriales, la distribution de l‟aide soit bloquée ou tout au moins très perturbée. 


Alors que les professionnels constructeurs se sont fortement engagés pour faire connaitre ce dispositif très solvabilisateur qui, pour beaucoup, avec le PTZ doublé, a sauvé le marché de l‟accession sociale, toute remise en cause risquerait de condamner une reprise fragile et pourrait atteindre la solidité des entreprises. 

En effet, il n‟est pas rare que le portefeuille des ventes 2009 soit constitué à plus de 20% de clients en attente d‟un pass-foncier. Si le dossier ne se débloque pas rapidement, l‟opération sera remise en cause creusant l‟insatisfaction des besoins en logement des ménages et mettant en péril la trésorerie des entreprises. 

Redéployer les aides de l’Etat : L‟effort public en faveur du logement représente dans le projet de loi de finances pour 2009, 34 Mds d‟euros (hors collectivités locales), les aides personnelles (AL et APL) pesant à elles seules 15,5 Mds. 


Dans le cadre de la réflexion qui doit s‟engager sur la réforme des aides au logement pour un nouveau dispositif en 2012, l‟Union réaffirme l‟efficacité exemplaire du PTZ, aide simple et directe pour un coût budgétaire modeste. Alors que les aides fiscales (aides indirectes sous forme de réduction des intérêts d‟emprunt loi TEPA) représenteront 4 milliards d‟euros en année pleine, le coût annuel du PTZ en régime de croisière est d‟à peine un milliard. Le PTZ doit donc être sauvegardé et amélioré pour être encore plus solvabilisateur, en étendant les mécanismes de différé total d‟amortissements à un plus grand nombre de ménages. Le PTZ doit contribuer à un développement équilibré de la construction sur l‟ensemble des territoires. 

Maintenir les aides sur l’ensemble des territoires 

En effet, en regard de la décision du gouvernement de maintenir temporairement les aides prises dans le cadre du plan de relance, apparaît très inquiétante et très incohérente l’annonce qui avait été faite dans l’exposé des motifs du projet de loi de finances pour 2010, d’une diminution de 10% de la quotité du PTZ en zone C, et ce dès le 1er janvier 2010 ! Cette mesure n’a pas été prise mais son annonce semble être le présage funeste d’une diminution continue des aides dans cette zone pour les années futures. 

Ce souhait qui figurait dans l‟exposé des motifs de la présentation de l‟article 46 du projet de Loi de Finances pour 2010, dénote d’une méconnaissance de la typologie des marchés immobiliers. En effet, s‟il convient de juguler les aides à l‟investissement locatif dans les zones non tendues et en surcapacité locative, il faut au contraire maintenir les aides à l‟accession directe sur l‟ensemble des zones afin de ne pas pénaliser les ménages qui souhaitent accéder en zone C, zone qui couvre la plus grande partie du territoire. 

Contrairement à l‟argument avancé, la solvabilisation des ménages ne pourra pas se faire par un ajustement à la baisse des prix.

En effet, les coûts de construction ne pourront être que croissants, au vu des exigences réglementaires (bâtiments BBC, normes constructives liées à la prévention des risques naturels, accessibilité des handicapés…). Quand au coût du foncier, les impératifs poursuivis dans le cadre de la loi Grenelle II actuellement en discussion au Parlement, montrent une volonté très nette de freiner la production foncière hors des zones denses, qui aura pour conséquence certaine un renchérissement de celui-ci. 

Une politique aveugle de lutte contre la consommation d’espace telle qu‟elle est préconisée dans la loi Grenelle II empêchera la nécessaire extension urbaine qui seule permet un foncier à prix abordable et les zones rurales risquent de fait d‟être « interdites » de construction en raison d‟un trop grand éloignement. Les élus des communes rurales qui ont à coeur de revitaliser les centres bourg et de développer la construction et les activités seront pénalisés, de même que les élus des communes urbaines en zone C qui subiront le renchérissement du coût du foncier et verront la disparition des accédants aidés avec le risque de ruiner définitivement la politique de mixité sociale. 

Sans parler de ressources liées à la taxe d‟habitation qui seront également freinées, alors qu‟elles représentent un apport de plus en plus important, renforcé part la suppression de la taxe professionnelle. 

Il faut observer que, depuis plus de 30 ans, la dynamique de construction de logements dont la France a tant besoin au vu des déficits accumulés, ne s’est faite que par la transformation régulière de communes rurales en communes urbaines au sens de l’INSEE. 

Grâce à cette dynamique, 80 communes rurales sont devenues urbaines et 10 nouvelles unités urbaines sont apparues. Le dernier recensement de l‟INSEE montre que la croissance de la population s‟est répartie majoritairement sur les banlieues, les espaces périurbains et les espaces à dominante rurale. 

Ainsi, sur 100% de croissance, 13% sont allés sur les villes centre de pôles urbains, 31% sur les banlieues, 31% sur le périurbain, et 25% sur l‟espace à dominante rurale. Imaginer que la suppression des aides en zone C va réorienter cette répartition de la croissance en faveur des seuls pôles urbains est une vue de l‟esprit car il n‟est possible, pour des raisons de coûts et de faisabilité technique, de densifier les pôles urbains qu‟au rythme de 1% par an, hypothèse la plus optimiste, soit 160 000 logements par an (1% des 16 millions de résidences principales recensées dans les pôles urbains). 

Or, notre pays réclame au moins 430 000 mises en chantiers de logements par an jusqu‟en 2020, compte tenu de la croissance de la population, de son vieillissement et du taux de desserrement des ménages. Ensuite, au nom de l’aménagement du territoire, il faut aider les ménages là où ils souhaitent vivre et travailler. Si l‟on souhaite une véritable politique de ré-industrialisation, il faudra des logements pour les ouvriers et employés, acteurs de celle-ci. Or, les usines nouvelles, les zones d‟activités ainsi que les installations logistiques se mettent en place en zone rurale et périurbaine, d‟où une demande d‟accession populaire dans ces secteurs qui devra être aidée. Supprimer les aides à l’accession directe en zone C relève d’une vision idéologique de l’aménagement du territoire et d’un aveuglement sur la réalité des besoins des ménages. 

Enfin, la diminution et encore plus la suppression des aides à l‟accession en zone C, entraînera de manière certaine le développement d’une accession à deux vitesses où les plus modestes seront condamnés à une accession “low-cost”, dégradée dans les performances à atteindre, notamment sur le plan énergétique et de la santé, alors que, justement, ce sont ces accédants qui ont le plus besoin de logements au fonctionnement économe. 

Ce serait pour le moins paradoxal à l’heure où le Ministère de l’Ecologie et le Secrétariat au logement et à l’Urbanisme affichent les plus hautes ambitions en ce domaine. 





Rapport de l'Office Parlementaire d'Evaluation des Choix Scientifiques et Technologiques (OPECST) : les réactions de l'Union des Maisons Française

Les constructeurs, véritables garants de la performance énergétique 

Saisi dans le cadre de l‟article 4 de la loi du 3 août 2009 (loi Grenelle I), l‟Office Parlementaire d‟évaluation des choix scientifiques et techniques a rendu son rapport, notamment sur l‟impact économique d‟ensemble de la loi Grenelle I. 

Une profession en avance sur la réglementation et unique responsable dans sa pratique 


L‟Union s‟étonne qu‟au titre des moyens proposés pour assurer une bonne mise en oeuvre du Grenelle et sa diffusion auprès du grand public, l’Office ne cite comme principale profession que celle d’architecte, capable d’apporter « une garantie de bonne fin notamment lorsqu’il s’agit de respecter une norme technique exigeante ». 


Que doit-on dire alors du constructeur travaillant dans le cadre de la loi de 1990, dont le métier même et les obligations sont d‟être un ensemblier garant de l‟ensemble des engagements qu‟il prend contractuellement dans le cadre du contrat sécurisé de construction d‟une maison individuelle ? 

Rappelons que ce contrat garantit un objet précis (la maison) décrit en détails dans une notice descriptive, un prix, un délai et une livraison. 


Le professionnel responsable est donc parfaitement identifié parce qu’unique
, ce qui n‟est jamais le cas dans un contrat de maîtrise d‟oeuvre où, par nature, il y a plusieurs intervenants quand bien même ils sont coordonnés par un architecte. Il y a donc plusieurs responsables potentiels qui s‟engagent, partiellement, sur le respect des performances. 


Une capacité exceptionnelle à maîtriser les coûts 

Tout en reconnaissant l‟apport tout à fait positif que peuvent avoir les architectes, la solution proposée dans le rapport d’abaisser le seuil d’intervention obligatoire de l’architecte de 170 m2 à 20m2 n‟aura aucunement l‟effet attendu. 

En effet, la réalité de la situation est purement économique, et ce n‟est pas le seuil des 170 m2 qui empêche l‟architecte d‟intervenir sur le marché de la maison. C‟est tout simplement son incapacité à développer une intervention qui soit économiquement viable dans le suivi et la conception de maisons à coûts très serrés. 


Tous les architectes reconnaissent que le montant des honoraires habituels n‟est pas suffisant pour dégager une activité rentable en maison d‟entrée et de moyenne gamme. Les honoraires devraient être beaucoup plus élevés et condamnent par avance la possibilité qu‟auraient les ménages modestes de les assumer. 

Même si le rapport souligne l‟offre « par nature complète des constructeurs de maisons individuelles », il y a une dimension qui n‟est pas soulignée et même fâcheusement oubliée, c‟est l’avance technologique exceptionnelle qu’ont pris les constructeurs sur les questions du développement durable et de la maîtrise énergétique. 

En particulier les constructeurs de l‟Union qui, grâce au Challenge des Maisons Innovantes qu‟ils ont initié depuis maintenant cinq ans, sont en capacité technique et commerciale de proposer systématiquement dans leur catalogue des maisons basse consommation (BBC), et cela bien avant l‟échéance légale de janvier 2013. 

C‟est par leur capacité à maitriser les coûts et à optimiser la généralisation de concepts constructifs que les constructeurs seront les premiers à rendre possible la pénétration des maisons BBC sur le marché de la primo accession, à condition bien sûr d‟un accompagnement par des aides spécifiques pendant la période transitoire. 

C‟est d‟ailleurs ce que les pouvoirs publics ont acté, suite aux propositions de l‟Union (PTZ vert et verdissement de la fiscalité). 


Combattre les idées reçues contre la Maison Individuelle

A l’heure où la maison individuelle représente 64 % de la construction des logements neufs et 73 % des surfaces totales des logements construits, beaucoup, parmi les décideurs de l’aménagement et de l’urbanisme notamment, s’interrogent sur l’impact de cette forme d’habitat.

A l’heure où la loi Solidarité et Renouvellement Urbains se donne pour objectif de juguler l’étalement urbain, de redonner une cohérence entre urbanisme, habitat et transport, de ne plus concevoir la ville autour de l’automobile, de préserver les espaces, etc., il est apparu urgent et nécessaire, en dehors de tout parti pris, de faire le point de la connaissance, d’apporter par des données chiffrées, des éclairages spécifiques sur les arguments les plus souvent énoncés mais rarement démontrés à l’encontre de la maison individuelle.

Ces arguments peuvent se regrouper autour de quelques thèmes principaux :
  • l’habitat individuel produit des formes d’urbanisation peu denses ayant pour effet d’augmenter la taille des agglomérations et d’allonger les distances parcourues,
  • l’habitat individuel se traduit par un renchérissement des coûts pour les ménages en termes de transports, d’usage des logements, etc.,
  • l’habitat individuel renchérit les coûts d’urbanisation et les charges financières supportées par la collectivitée.
L'Union des Maisons Françaises et le CREDIT FONCIER ont confié l’expertise de ces arguments à un organisme indépendant réputé pour la qualité de ses études dans le domaine : l’Association des Etudes Foncières (ADEF).

Les résultats de cette expertise sont très révélateurs :
  • Les densités urbaines globales ne dépendent que partiellement des formes d’habitat. Il serait vain d’espérer produire des villes plus compactes, si cet objectif apparaissait justifié, en agissant uniquement sur le type d’habitat (individuel ou collectif) sans prendre en compte l’ensemble des surfaces non résidentielles dévolues aux activités, aux équipements et aux infrastructures de transport.
  • Les formes d’habitat dense ne permettent pas d’obtenir une réduction des coûts d’investissement et de fonctionnement supportés par les ménages pour leur logement. Le coût de construction par m² habitable, à niveau de prestation équivalent, augmente au contraire avec la densité.
  • L’idée selon laquelle les hautes densités procurent une baisse des coûts d’urbanisation n’est pas démontrée.
  • Le résultat d’une enquête sur 248 budgets de communes situées dans la deuxième couronne d’Ile de France (Seine et Marne, Yvelines, Essonne et Val d’Oise) contredit l’opinion très répandue selon laquelle les formes de développement urbain peu denses qui privilégient l’habitat individuel entraîneraient un accroissement des charges financières communales.
Pour les adhérents uniquement, la synthèse complète de l’expertise téléchargeable

>> Télécharger le fichier  sur la synthèse

La Maison Individuelle répond à la requalification des quartiers en difficulté
Suite aux déclarations en 2002 de Jean-Louis BORLOO, à l’époque Ministre Délégué à la Ville et à la Rénovation Urbaine, sur la place de la Maison Individuelle pour redonner une image attractive au logement social, l'Union des Maisons Françaises a été associée à une réflexion sur ce sujet et a pu présenter au Ministre des propositions précises  :

Constats et orientations :

Sans reprendre les très nombreuses études faites sur les causes sociales et sociologiques des quartiers en difficulté, on peut pointer comme raison essentielle du malaise ressenti, un déséquilibre dans la composition des populations, un côté « monobloc », dû au départ de ménages, stabilisateurs sociaux, qui quittent ces quartiers, souvent pour aller trouver ailleurs la réponse à un parcours résidentiel qu’il leur est impossible de trouver à proximité. Ces ménages, qui sont dans une dynamique d’ascension sociale, ne peuvent devenir une composante stable de la mixité sociale par défaut de mixité de l’habitat. Il faut donc développer l’accession pour maintenir sur place les ménages qui peuvent jouer ce rôle de stabilisateurs sociaux, et cette accession doit se faire sous forme de maisons individuelles, afin de développer un sentiment d’installation pérenne car porteuse de projets, à la différence du collectif et même de l’individuel groupé qui impose les mêmes contraintes d’un produit figé définitivement.

Méthode proposée :
  • Organiser 3 ou 4 tests répartis sur le territoire. Le choix des lieux urbains doit se faire en fonction des zones retenues par le Ministère chargé de la ville et de la rénovation urbaine pour opérer des démolitions,
  • Respecter trois impératifs :
    • repérer des quartiers où les immeubles se vident de leur population,
    • choisir, puisqu’il s’agit d’opérations d’accession sociale, un secteur où il n’y ait pas d’alternative qui offrirait une offre foncière peu chère à proximité,
    • expertiser la présence d’une clientèle potentielle pour le type de produit proposé.
  • Réunir une équipe pluridisciplinaire composée d’élus, d’urbanistes, d’architectes, de lotisseurs et de constructeurs de maisons individuelles,
  • Mener une étude en urgence sur chacun des sites retenus, étude qui pourrait être financée sur les fonds du Ministère chargé de la ville et de la rénovation urbaine,
  • Elaborer des projets sur chacun des sites,
  • Passer à l’opérationnel.

La Maison Individuelle et les architectes

Alors que fleurissent régulièrement des déclarations multiples sur l’architecture et la maison individuelle, où les idées reçues sur l’absence d’architecture en maison individuelle vont bon train, où les insinuations sur le caractère exclusif de la compétence de l’architecte sont diffusés à coup d’interviews dans la presse spécialisée, l'Union des Maisons Françaises a choisi la voie d’une réflexion approfondie, sereine et sans a priori.

Un combat commun pour une vraie réponse : L’architecture existe, et si l’on souhaite améliorer sa présence et sa qualité en maison individuelle, c’est en favorisant et en consacrant l’intervention de professionnels qualifiés.

Pour améliorer la qualité de la conception, de la réalisation, de l’insertion dans le site, il faut agir sur les vraies raisons et notamment sur :
  • La qualité des documents d’urbanisme : Il y a là une grande place pour les architectes et l’architecture « en amont »,
  • Les moyens conduisant à une réduction de l’auto-construction et à une impossibilité de recourir aux professionnels non qualifiés qui s’abritent derrière le contrat de maîtrise d’œuvre en le dévoyant.




Pour cela, il faut prendre acte de la compétence des constructeurs de maisons individuelles, et dés que possible reconnaître par un diplôme un vrai métier, encourager et valider les démarches qualité qu’ils ont entreprises. Pour cela, il faut valoriser une conception de qualité au choix de l’accédant, qu’elle émane de l’architecte profession libérale ou d’un constructeur faisant appel à des services de conception qualifiés.

Enfin, l’apport positif de la profession d’architecte ne pourra se faire qu’à la condition majeure de maintenir intacte la relation bilatérale entre le constructeur de maisons individuelles et son client, le maître d’ouvrage particulier.

L'Union des Maisons Françaises a ainsi pu développer et proposer à l’UNSFA et à l’Ordre des Architectes, un cadre juridique d’intervention de l’architecte qui respecte ces conditions. Ces propositions sont hélas restées sans suite ...

La loi de 1990 au cœur de la profession

C’est grâce à l’engagement de l'Union des Maisons Françaises et de ses adhérents qu’a pu voir le jour la loi du 19 Décembre 1990 relative au contrat de construction de maisons individuelles. Cette loi, qui a structuré un exercice professionnel au plus grand bénéfice du consommateur, doit être défendue mais elle se doit aussi d’évoluer.

Plutôt que de se contenter d’un rôle démagogique de simple dénonciation autour d’une application insuffisante, l'Union des Maisons Françaises a élaboré une série de propositions :

Modifications ayant pour objet de diminuer la concurrence déloyale existant entre le contrat de construction de maisons individuelles (CCMI) et les autres formes contractuelles (contrat de maîtrise d’œuvre, marchés de travaux) :


  1. Imposer la signature d’un contrat de construction d’une maison individuelle dès lors que le contrat porte sur la construction d’une maison individuelle.
  2. Imposer au prêteur de contrôler dans tous contrats ayant pour objet la construction d’une maison individuelle que la garantie dommages ouvrage a bien été souscrite.
  3. Modifier la réglementation applicable en matière de publicité.


Modications ayant pour objet de supprimer les difficultés rencontrées dans l’application de la loi du 19 décembre 1990 :
  1. Exclure explicitement les constructeurs de maisons individuelles du champ d’application de la loi n° 89-421 du 23 juin 1989 sur le démarchage à domicile.
  2. Modifier les modalités de révision du prix en autorisant la révision jusqu’à l’acquisition par le maître de l’ouvrage de son terrain si cet événement survient après l’obtention du financement et du permis de construire.
  3. Créer un nouvel appel de fonds d’un montant de 80 % correspondant à l’achèvement des travaux de prééquipement des réseaux intérieurs électriques, des sanitaires et du chauffage.
  4. Modifier les modalités de la réception et du paiement du solde du prix.
  5. Modifier la notice descriptive.

La marque NF-Maison Individuelle

La création d’une marque NF-MAISON INDIVIDUELLE (NF-MI) s’inscrit dans une démarche de structuration de la qualité que l'Union des Maisons Françaises conduit maintenant depuis plus de 15 ans.

Le premier souci était d’assurer une sécurisation financière des entreprises et une parfaite sécurisation de la livraison des maisons pour le consommateur.

Ce fut fait grâce à l’adoption à l’unanimité de la loi du 19 décembre 1990. Voyait ainsi le jour le premier pilier de l’arche de qualité que l'Union des Maisons Françaises veut bâtir autour du métier de constructeur.

Le second pilier se devait d’être consacré à la qualité technique de la construction. Le choix s’est porté sur la marque NF-MAISON INDIVIDUELLE ;

Pourquoi ?



  • C’est une marque dont la notoriété spontanée est forte chez le grand public et, s’agissant de la protection du consommateur, il fallait une identification et une appropriation aisée.
  • C’est un process de certification parfaitement encadré par les procédures de l’AFNOR sous le contrôle du COFRAC.
  • Il s’agit donc d’une démarche officielle, objective, indépendante, qui tourne le dos à de trop nombreuses pratiques professionnelles qui vivent sur des « labels » auto décernés.
  • C’est une démarche ambitieuse qui assure la synthèse parfaite entre une garantie sur le produit et donc, pour le consommateur, l’assurance d’avoir une maison bien réalisée, et une garantie sur l’entreprise qui s’est soumise à des procédures internes structurantes.
  • C’est pour le consommateur, l’assurance d’avoir une maison de qualité en ayant pu, au préalable, identifier le bon professionnel.